I. Rechtsprechung zu starren Fristen

Unwirksamkeit starrer Fristenklauseln auch im Gewerberaummietrecht

BGH, Urteil vom 8. Oktober 2008 – XII ZR 84/06 –

Schönheitsreparaturklauseln mit starren Fristen auch bei Gewerberäumen unwirksam

Die Mietvertragsparteien stritten über die Verpflichtung des Mieters, bei Auszug Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Der Vermieter hatte deshalb auf Feststellung geklagt, dass der Mieter zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

Die streitgegenständliche Klausel lautete (auszugsweise) wie folgt:

§ 13 Schönheitsreparaturen
1. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, während der Mietzeit Schönheitsreparaturen des Mietgegenstandes durchzuführen, da hierfür in der Miete keine Kosten kalkuliert sind.
3.1 Der Mieter verpflichtet sich, auf seine Kosten mindestens
alle drei Jahre in Küche, Bad, Dusche und Toiletten und
alle fünf Jahre in allen übrigen Räumen
die Schönheitsreparaturen (so insbesondere das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke sowie der Fenster und Außentüren von innen, Abziehen bzw. Abschleifen der Parkettfußböden und danach deren Versiegelung, Reinigung der Teppichböden) auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen.
...
3.8 Dem Mieter obliegt der Beweis, dass die Schönheitsreparaturen fachmännisch und innerhalb der vereinbarten Mindestfristen durchgeführt worden sind“.

Der BGH hat nunmehr entschieden, dass Mieter von Gewerberaum im Bereich der Schönheitsreparaturen ebenso schutzbedürftig sind, wie Mieter von Wohnraum. Die streitgegenständliche Klausel verstößt gegen § 307 BGB mit der Folge, dass sie unwirksam ist. An ihre Stelle tritt die gesetzliche Regelung. Danach ist allerdings der Vermieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Begründet wird dies damit, dass bei der Vereinbarung von „starren“ Fristen der Mieter mit einer Renovierungsverpflichtung belastet wird, die möglicherweise über den konkret vorliegenden Renovierungsbedarf hinausgeht. Daher kann die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nur dann wirksam auf den Mieter übertragen werden, wenn die Klausel auf den tatsächlichen Erhaltungszustand Rücksicht nimmt, etwa Ausführungsfristen nur zum Regelfall macht.

II. Rechtsprechung zu den Ausführungsarten

1. Verpflichtung zum Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie Anstrich einer Loggia führt zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel

BGH, Urteil vom 18.Februar 2009, Az. VIII ZR 210/08

Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel bei Verpflichtung des Mieters zur Vornahme des Außenanstrichs von Türen und Fenstern sowie des Anstrichs einer Loggia

Die Parteien hatten einen Mietvertrag geschlossen, der folgende Klausel enthielt:

"Trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen, so hat er folgende Arbeiten fachgerecht auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster."

Weiterhin hieß es im Vertrag:
 
"Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (Vergleiche § 13) einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia".

Mit der Klage hatte der Vermieter vom Mieter Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen begehrt. Das Berufungsgericht, das Landgericht Berlin, hatte dem Vermieter den Schadensersatz zugesprochen, die hiergegen zugelassene Revision beim BGH hatte für den Mieter Erfolg. Danach benachteiligt die Klausel den Mieter deswegen unangemessen, weil sie dem Mieter auch die Verpflichtung zum Streichen von Außenfenster, Balkontür und Loggia auferlegt. Derartige Arbeiten unterfallen aber nicht dem Begriff der Schönheitsreparaturen, der in § 28 Abs. 4 S. 3 der Zweiten Berechnungsverordnung definiert ist. Danach ist nur das Streichen von Innentüren sowie Fenster und Türen von innen zulässig. Folge der Unwirksamkeit der Verpflichtung, auch von Außen zu streichen, ist die Unwirksamkeit der gesamten Klausel. Damit war der Mieter nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, die Klage des Vermieters auf Schadensersatz hatte keinen Erfolg.

2. Unwirksamkeit einer Farbwahlklausel

BGH, Urteil vom 18.Juni 2008 - VIII ZR 224/07

Im vorliegenden Fall stritten die Mietvertragsparteien über die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Der Mieter hatte Feststellung begehrt, dass er nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. In dem streitgegenständlichen Mietvertrag war folgende Klausel vereinbart worden:

"Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen. Sie sind auch während des Bestehens des Mietverhältnisses auszuführen.

Spätestens sind diese Arbeiten im Allgemeinen und unter Berücksichtigung der individuellen Abnutzungserscheinungen entsprechend dem folgenden Fristenplan auszuführen bzw. ausführen zu lassen:
In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn-, Schlaf-, Hobbyräumen, Toiletten, Dielen, Fluren alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.
Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen:
Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren innen. Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen“.

Der BGH kommt hier zu dem Ergebnis, dass die Verpflichtung des Mieters zum Streichen mit „hellen“ Farben an sich zulässig ist.

Der Vermieter habe ein berechtigtes Interesse daran, die Wohnung in einer Farbgestaltung bei Mietende zurückzuerhalten, die von einer möglichst großen Zahl an Mieterinteressenten akzeptiert werde. Die vorliegend verwendete Farbwahlklausel überbürdet dem Mieter grundsätzlich auch keine unzumutbare Beschränkung bei der Farbwahl im Zeitpunkt der Renovierung bei Auszug.

Dennoch hat der BGH die Klausel im vorliegenden Fall für unwirksam befunden. Denn die Klausel beziehe sich nicht allein auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung, sondern auch auf die laufende Schönheitsreparaturverpflichtung während der Mietzeit. Während der Mietzeit muss der Mieter aber in der Lage sein, die Wohnung nach seinen Wünschen farblich zu gestalten. Die Klausel beschränke ihn während des Mietverhältnisses darin aber in unzumutbarer Weise. 

3. Schönheitsreparaturverpflichtung im Gewerberaum umfasst auch die Grundreinigung des Teppichbodens

BGH, Urteil vom 8. Oktober 2008 - XII ZR 15/07

Im streitgegenständlichen Fall hatte der Vermieter den Mieter auf Zahlung der Kosten der Teppichreinigung in Anspruch genommen. Nach § 10 Ziff. 2 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages waren die Instandsetzung und die Instandhaltung einschließlich der Schönheitsreparaturen im Inneren des Mietobjekts Sache des beklagten Mieters. Nach § 25 Ziff. 1 des Mietvertrages war der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, die Mieträume ordnungsgemäß gereinigt an den Vermieter zu übergeben.

Der Mieter hatte sich nach erfolgtem Auszug nach einer zehnjährigen Nutzung der Fläche zum Betrieb eines  Bekleidungsgeschäftes geweigert, den Teppich zu reinigen. Der Vermieter hatte ihn deshalb auf Schadensersatz in Höhe der fiktiven Reinigungskosten in Anspruch genommen. 

Der BGH hat dem Vermieter einen Anspruch auf Ersatz der Grundreinigungskosten zugesprochen. Das Gericht hat dazu ausgeführt, dass es sich bei Schönheitsreparaturen um Maßnahmen zur Erhaltung eines ansprechenden äußeren Erscheinungsbildes der Mieträume durch Beseitigung der Spuren des vertraggemäßen Gebrauchs handele. Da die Schönheitsreparaturen nicht nur die Oberfläche der Decken und Wände, sondern auch die Oberflächen des Bodenbelags in einen ansehnlichen Zustand versetzen sollen, müsse der Mieter davon ausgehen, dass er Maßnahmen ergreifen muss, die für den vorhandenen Boden zu einem vergleichbaren Ergebnis führen. Als nicht ausreichend sieht der BGH die übliche Reinigung von dem sich allmählich ansammelnden Schmutz durch Staubsaugen an.

Im Ergebnis kann der Vermieter nach Ansicht des BGH dann eine Grundreinigung des Teppichs verlangen, wenn der Boden bei Beendigung des Mietvertrages infolge vertragsgemäßer Nutzung und normaler Umwelteinflüsse durch Zeitablauf unansehnlich geworden ist. Ob diese Verpflichtung auch den Mieter von Wohnraum betrifft, bleibt abzuwarten.

4. Farbliche Vorgaben hinsichtlich lackierter Holzteile der Mietsache

BGH, Urteil vom 22. Oktober 2008 – VIII ZR 283/07

Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichthofs hatte über die Wirksamkeit einer Klausel zu entscheiden, die den Mieter verpflichtet, bei Rückgabe der Mietsache bestimmte farbliche Vorgaben hinsichtlich der Gestaltung der Holzteile einzuhalten.

In dem Rechtsstreit zugrunde liegenden, 1996 geschlossenen Formularmietvertrag war Folgendes bestimmt worden:

"Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden".

Der Mieter hatte keine Schönheitsreparaturen durchgeführt. Der Vermieter hatte den Mieter wegen Schadensersatzes in Anspruch genommen.

Das Berufungsgericht, das Landgericht Hamburg, hatte die Klage des Vermieters mit der Begründung abgewiesen, dass die Klauseln den Mieter unangemessen einschränken und daher nichtig seien. Denn der Mieter wäre dadurch bei Auszug verpflichtet, Holzteile in einem Farbton zu streichen, der den Vorgaben der Klausel entspräche. Wenn nun der Mieter während der Mietzeit die Holzteile in anderen Farben gestrichen habe, so müsse der bei Auszug ggf. unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf streichen, weil die Farben von den Vorgaben in der Klausel abweichen. Dies führe, so das Berufungsgericht, zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters. 

Der BGH hat der Rechtsauffassung des Berufungsgerichts eine Absage erteilt. Nach Ansicht des BGH ist die Klausel wirksam, weil sie den Mieter nicht unangemessen benachteiligt. Die Verpflichtung des Mieters, lackierte bzw. farbig gestrichene Holzteile nur in den nach der Klausel zulässigen Farbtönen zurückzugeben, ist für sich genommen unbedenklich. Denn die Vorgaben betreffen nicht das laufende Mietverhältnis. Bei Rückgabe der Wohnung kann es dem Mieter insofern egal sein, wie die Wohnung farblich gestaltet ist. Hingegen bestehe für den Vermieter ein erhebliches Interesse daran, die Wohnung in einer Farbgestaltung zur Vermietung anzubieten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird.

III. Rechtsprechung zu den Folgen unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln

1. Kein Recht des Vermieters zur Mieterhöhung

BGH, Urteil vom 09.07.2008, Az. VIII ZR 181/07

Der Kläger ist Vermieter, der Beklagte Mieter einer  (preisfreien) Wohnung. Im streitgegenständlichen Fall wurde die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt, da die Klausel eine unwirksame sog. starre Frist beinhaltete. Nachdem der Mieter auf den Wunsch des Vermieters, diese Klausel zu ändern, nicht eingegangen war, hat der Vermieter eine Mieterhöhung vom Mieter verlangt. Diese Mieterhöhung stützte sich auf ortsübliche Vergleichsmieten, die nach dem Mietspiegel ermittelt worden waren. Der Vermieter verlangte jedoch 0,71 €/m² mehr Miete, als ihm nach dem Mietspiegel zustand.  Diesen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete hatte der Vermieter damit begründet, dass die Schönheitsreparaturklausel unwirksam sei.

Der BGH ist der Argumentation des Vermieters nicht gefolgt. Die Bestimmung über Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB), so der BGH, sieht in derartigen Fällen einen  Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht vor. Auch nach dem Sinn und Zweck des § 558 BGB kann ein Aufschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht hergeleitet werden. Denn Wille des Gesetzgebers war es, dass die Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung bildeten. Der von dem Vermieter geltend gemachte Zuschlag hingegen würde sich an den Kosten für die Vornahme von Schönheitsreparaturen orientieren. Damit würde ein Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen werden, und damit würde zugleich das vom Gesetzgeber vorgesehene System der Vergleichsmiete verlassen werden.

Weiterhin stütze der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen auf eine Vergleichbarkeit mit § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung. Nach § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung ist es dem Vermieter im öffentlich geförderten Wohnungsbau möglich, eine entsprechende höhere Kostenmiete anzusetzen, wenn der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt. Auch eine entsprechende Anwendung von § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung ließ der BGH aufgrund o.g. Argumentation nicht zu.

Ferner hatte der Vermieter argumentiert, dass die Rechtsprechung bei einer Teilinklusivmiete einen Zuschlag auf den Mietspiegel zulasse, da der Mietspiegel lediglich von einer Nettomiete ausgehe. Dieser Sachverhalt sei, so der Vermieter, vergleichbar mit dem vorliegenden, da auch hier unterschiedliche Mietstrukturen (mit oder ohne Übernahme der Schönheitsreparaturverpflichtung) vorlägen. Auch diesem Argument hat der BGH eine Absage erteilt, da Betriebskosten und Schönheitsreparaturen nicht vergleichbar seien. 

Schließlich sei, so der BGH, eine Mieterhöhung auch nicht über eine ergänzende Vertragsauslegung zu begründen. Denn dieser bedarf es nur dann, wenn keine gesetzliche Regelung die entstandene Lücke der Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln füllt. Nach der gesetzlichen Regelung ( § 535 Abs. 1 S. 2 BGB) hat aber der Vermieter die Schönheitsreparaturen zu tragen, weswegen hier keine Regelungslücke vorliegt.

Auch der Versuch des Vermieters, die Mieterhöhung über die Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zu begründen, schlug fehl. - Der Vermieter hatte argumentiert, dass hier ein Wegfall der Geschäftsgrundlage (WGG) im Sinne von § 313 BGB  vorliege. Ein WGG ist immer dann zu bejahen, wenn eine Vertragspartei unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. – Nach dem BGH liegt hier aber kein WGG vor. Denn der Vermieter als Verwender eines Formularmietvertrages trägt nach dem  BGH das Risiko, dass die von ihm verwendeten Bestimmungen nicht mit den Bestimmungen des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305 ff. BGB) in Einklang zu bringen ist.

Im Ergebnis ist daher eine Mieterhöhung nicht möglich. Folge der Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturen ist daher, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten tragen muss und er keine Mieterhöhung als Kompensation für die anfallenden Kosten vom Mieter verlangen darf.

2. Und noch mal: kein Recht des Vermieters zur Mieterhöhung

BGH, Urteil vom 11.02.2009, Az. VIII ZR 118/07

Der BGH hat in diesem Urteil seine Rechtsprechung (vgl. Urteil vom 9. Juli 2008, Az. VIII ZR 181/07) bestätigt, wonach der Vermieter einer Wohnung dann kein Recht zur Mieterhöhung (konkret: einen Zuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete) hat, wenn er diese auf unwirksame Schönheitsreparaturklauseln stützt.

Im streitgegenständlichen Fall hatte der Vermieter den Mieter mittels Mietvertrag zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Die entsprechende Bestimmung erwies sich jedoch als unwirksam und führte dazu, dass den Vermieter die alleinige Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen traf. Der Vermieter war nun der Ansicht, dass er aufgrund der Unwirksamkeit der Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter zumindest zur Erhöhung der Miete berechtigt sei. Denn für den Mieter sei eine bei Vertragsabschluss angedachte Schönheitsreparaturverpflichtung, die Entgeltcharakter hat, nachträglich entfallen. Diesen Vorteil, den der Mieter hat, könne der Vermieter durch Erhöhung der Miete kompensieren. Der Vermieter machte daher einen Anspruch gem. § 558 Abs. 1 S.1 BGB auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete geltend. Dabei erhöhte der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete um einen Zuschlag wegen der Unwirksamkeit der formularvertraglich vereinbarten Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter.

Der BGH hat einen Anspruch des Vermieters auf Erhöhung der Miete über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus verneint. Ein Zuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete könne der Vermieter nicht durchsetzen, da es hierfür keine Grundlage gäbe. Nach § 558 BGB sei lediglich die Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich, nicht darüber hinaus. Der BGH hat damit seine Rechtsprechung (Urteil vom 09. Juli 2008, Az. VIII ZR 181/07) bestätigt.

IV. Rechtsprechung zu den Heilungsmöglichkeiten unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln

Nachträgliche Individualvereinbarungen im Übergabeprotokoll können Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen begründen

BGH Urteil vom 14. Januar 2009 - VIII ZR 71/08

Der BGH hat entschieden, dass eine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auch dann bestehen kann, wenn die im Formularmietvertrag vereinbarte starre Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist. Voraussetzung ist, dass die Parteien nachträglich eine Individualvereinbarung getroffen haben, durch die sich der Mieter zur Übernahme der Endrenovierung verpflichtet.

Im streitgegenständlichen Fall hatte der Vermieter den Mieter erfolglos zur Übernahme von Schönheitsreparaturen aufgefordert. Nachdem der Mieter die Vornahme von Schönheitsreparaturen verweigerte, hatte der Vermieter den Mieter auf Zahlung der von dem Vermieter tatsächlich durchgeführten Schönheitsreparaturmaßnahmen verklagt.

Die Parteien hatten in dem verwendeten Formularmietvertrag vom 12. Februar 2000 folgende Vereinbarung getroffen:

§ 16 des vom Kläger verwendeten Formularmietvertrages vom 12. Februar 2000 lautete:
 
"1. Schönheitsreparaturen, nämlich das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen sowie sämtliche anderen Anstriche innerhalb der Wohnung einschließlich derjenigen an Einbaumöbeln, hat der Mieter während der laufenden Mietzeit fachgerecht dem Zwecke und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig durchzuführen, und zwar während der Mietzeit mindestens in folgenden Zeitabständen:
In Wohnküchen spätestens alle 2 Jahre;
in Koch- und Essküchen oder Kochnischen spätestens alle 3 Jahre;
in Bädern und Räumen mit Duschanlagen spätestens alle 3 Jahre;
in Wohn- und Schlafräumen spätestens alle 5 Jahre;
in Fluren, Dielen und Toiletten spätestens alle 5 Jahre;
in sonstigen Nebenräumen, auch Kellerräumen, Bodenkammern spätestens alle 7 Jahre.
Die Innenseiten der Außenfenster und Außentüren sind alle 4 Jahre fachgerecht zu streichen und zu lackieren. Soweit der Zustand des Mietobjekts es erfordert, sind die Schönheitsreparaturen schon vorher auszuführen [im Folgenden: Klausel 1].

2. Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Räume unabhängig von der Dauer in dem Zustand zurückzugeben, der einer ordnungsgemäßen Instandsetzung im Sinne des Absatzes 1 entspricht.
Der Vermieter ist berechtigt, mit Rücksicht auf die Neuvermietung der Wohnung anstelle der nach Absatz 1 zu erbringenden Leistung eine Ablösungssumme zu verlangen, die den voraussichtlichen Kosten der Instandsetzung entspricht. Die Höhe dieser Kosten ist durch Kostenvoranschlag eines Malermeisters nachzuweisen [im Folgenden: Klausel 2]."

In § 30 Abs. 1 bestimmt der Formularmietvertrag außerdem, dass durch etwaige Ungültigkeit einer oder mehrerer Bestimmungen dieses Vertrages die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt werde.

Der BGH hat entschieden, dass die im Formularmietvertrag getroffenen Regelungen zu den Schönheitsreparaturen wegen des sog. Summierungseffektes unwirksam sind. So sei der Mieter aufgrund des Mietvertrages neben der Durchführung von laufenden Schönheitsreparaturen auch zur Renovierung am Ende des Mietverhältnisses verpflichtet.

Die Parteien hatten sodann bei der Wohnungsübergabe am 6. März 2000 ein maschinell gefertigtes Übergabeprotokoll ausgefüllt, dort findet sich unter Ziffer 6 folgende Regelung:

"Herr U. [= Beklagter] übernimmt vom Vormieter M. die Wohnung im renovierten Zustand. Er verpflichtet sich dem Vermieter gegenüber, die Wohnung ebenfalls im renovierten Zustand zu übergeben."

Nach Ansicht des BGH ist die im Mietvertrag unter § 16 Ziffer 2 getroffene, unwirksame Endrenovierungsverpflichtung durch die nachträglich zwischen den Parteien im Übergabeprotokoll individuell vereinbarte Endrenovierungsverpflichtung wirksam ersetzt worden. Denn von den Parteien getroffene individuelle Vereinbarungen unterliegen nicht den strengen Vorschriften der §§ 305 ff. BGB, die aber für formularmäßig vorformulierte Mietverträge Geltung haben. Auch eine Nichtigkeit nach § 139 BGB, wonach bei Nichtigkeit eines Teils im Zweifel das ganze Rechtsgeschäft als nichtig anzusehen ist, kann hier nicht begründet werden. Denn die Individualvereinbarung wurde zeitlich später getroffen, weswegen es bereits an der erforderlichen Einheitlichkeit des Rechtsgeschäfts fehlt. Im Übrigen hat der BGH die Sache an das zuständige Berufungsgericht, das Landgericht Hannover, zurückgewiesen. Hier muss nun noch geklärt werden, ob es sich bei dem Übergabeprotokoll tatsächlich um eine Individualabrede zwischen den Parteien gehandelt hat, oder ob der Vermieter diese Formulierung mehrfach verwendet hat, und daher doch ein Formular vorliegt, was der Inhaltskontrolle der strengen Regeln der §§ 305 ff. BGB unterliegt.